リブレクト代表の崔です。
5月に入り、1日の明るい時間が長くなってきましたね。
この時期は気温も上がりお客様のご案内もし易くなりますので、仕事をしていても良い季節だと感じます。
さて、気が付けば前回の更新から1カ月以上空いてしまいましたが、この間に不動産の市況を左右する動きが活発になってきてますね。
この間にも不動産の購入、売却を検討されているお客様より、今後の不動産市況について尋ねられることが増えてきましたので、そのことについて少し書いてみたいと思います。
先週の金融政策発表で、超低金利政策が今後もしばらく継続することになりましたので、住宅ローン金利が現行の低い水準を維持できるという部分は買い手にとって好材料ですが、反面ではこの1週間で為替相場は1ドル130円超えが定着しつつありますので、コロナ過で高水準で推移している建築資材の価格がさらに高騰する可能性があるという部分は買い手にとっての不安材料になると思います。
ただ、円安の影響で建築資材が高騰することは、買い手だけではなく売り手にとっても不安材料になり得ます。
円安のような外的要因によって建築費＝建物価格が急激に上昇した場合でも、買い手の土地建物総額の予算は急には増えませんので、土地価格で総額を調整せざるを得ない為です。
日本はエネルギーや食料の自給率がかなり低い国なので、円安が進むと物価も上昇せざるを得ない状況に陥ってしまいます。
建築資材に関しても例外ではなく、住宅の建築で最も多く使われる木材に関しても、2000年あたりを底に国産の自給率は徐々に上がってきてはおりますが、それでも40%を割る状況で、多くは輸入に頼っているのが現状です。その辺りはコロナ過で発生したウッドショックにより建築費が高騰したことを見てもよく分かります。
本来、建築資材等を含む物価の上昇は、内需の拡大や国内経済の成長、賃金上昇を伴って進むことが理想的ですが、今回のように急激な円安によって物価が上昇しても、賃金水準は急には上がらない為、物価の上昇に購買力が付いていけない状況となってしまいます。
物の値段は上がるのに給料が増えないので、一時的にスタグフレーションのような状況が発生してしまい、これまで買えたものが買えなくなったり、不動産に置き換えると「この前まで買えると思っていた立地では買えない」ということが実際に起こり始めています。
平時の際の物価上昇に対しては、金融政策や経済対策の転換である程度は対応できるかもしれませんが、昨今のロシアによるウクライナ侵攻のような有事の際に起きてしまう急激な円安を原因とした物価上昇に対しては、短期的には成すすべがなく、受け入れるしかないというのが実情では無いでしょうか。
そして気になるのは、今後国内の不動産相場がどのように推移していくか？ということですが、これを考えるためには、「不動産」を「土地」と「建物」で分けて考えていく必要がありそうです。
「建物」の価格に関しては、今後しばらくは建築費の高騰は避けられないのでは無いかと思います。
輸入資材に関しては円安が仕入れ価格を直撃しますし、輸送コストも増えざるを得ないです。
逆に、しばらくは建築費が安くなる要素は見当たりません。
仮に円安が落ち着いて建築資材の仕入れ価格が下がってきたとしても、中長期的な視点で見るとやはり今後建物の建築費は緩やかには上がっていくと思われます。
数年前より建築現場に従事する人材は減少傾向にあり、人件費も緩やかに上昇しておりますし、輸入資材の価格に関しても円安と関係なく、世界の物価上昇の波に乗って右肩上がりが続いております。
建築資材やエネルギーの国内自給率が回復していかない限り、将来の建築費の上昇は避けられないと思います。
そして、「土地」の価格に関しては、買い手の購買力（予算）から建物建築費を差し引いた水準に向けて常に調整されていくものと思われますので、賃金水準が物価の上昇に付いていけていない現状では、しばらくは横ばいか微増程度に留まるのではないかと予想しておりますが、実際には立地条件や地域の流通量によっては格差が開いている状況もあり、もうしばらく様子を見ないことにはどちらに転ぶとも言い切れないというのが本音です。
「土地」の価格に関して中長期的な視点で見ますと、今後団塊の世代の方々の住み替えや相続による不動産売却が増えてきますので、流通量は緩やかに増えていくでしょう。
逆に、買い手の人口は減っていきますので、立地条件による格差は今後も拡大していく傾向になると思います。
先のことを予想するのはなかなか難しいですが、
今現在不動産の購入、売却をご検討されている方は、直近の不動産市況についてはもちろんですが、今後中長期的に不動産価格がどのように推移していくかということも、是非注目されながらご検討を進めていただきたいと考えております。
それと併せて、個人のお客様の場合はご自身のライフプランと照らし合わせながら、不動産の購入、売却の時期をご検討いただきたいと思います。
安い時期に買って、高い時期に売れれば、それに越したことは無いのですが、そこばかりを考えられても実際にうまくいくことは難しいので、機を逃さずに、ご自身のタイミングでご検討いただくのが一番かと思います。
ご自身のベストなタイミングについて検討されている方は、是非弊社にてライフプランシミュレーションを作成してみてください。
ライフプランシミュレーションのご相談をご希望のお客様は、こちらまでお気軽にお問い合わせくださいませ。
