リブレクト代表の崔です。
ここのところ、都内の新型コロナウィルスの新規感染者数が日に５００人を超えることも珍しくなくなってきました。
例年なら世間では忘年会やお取引先様へのご挨拶回り、年末商戦や冬期休暇前の準備に追われてバタバタと走り回ることが多い１２月ですが、今年は多くの会社で集まりが無くなっていると聞きますので、本来の仕事に集中しやすい状況になっている方も多いのではないでしょうか。
幸いここ最近の陽性率（陽性者数／検査者数）は第２波の時を超えていないようなので、当社としましてもしばらくは「正しく恐れる」を意識しつつ、引き続き感染対策に励んでまいりたいと思います。
さて、前回までのブログでは当社の簡単なご紹介をさせていただきましたが、今後は不動産に関する知識や情報、これから住まい探しをされる方に知っておいていただきたい事などを、不定期的に配信していきたいと思います。
私がこれまで不動産の仲介業に従事する中で得られた知識や知恵を、これから住まい探しをされる方、既に住まい探しを進められている方のお役に立てれば幸いです。
本日は最初のテーマですが、
結局どっちがいいの？賃貸VS購入【東京都内編】
について書きたいと思います。
賃貸VS購入...
このテーマにつきましてはあらゆる媒体を通じて様々な意見が飛び交っているため、既視感がある方がほとんどではないでしょうか？
定期的にヤフーニュースのトピックスにも上がってきたりして、私もこれまで何度も同じような記事を読んできましたので、敢えて書くべきかを考えましたが、現在の住まいからの転居を考え始めた際に、まず最初に考えることが「賃貸か、購入か」になると思いますので、東京都内に限定した事情を踏まえてお話ししたいと思います。
先に私が考える結論から申し上げますと、
A:「目的によって変わる」です。
前提条件なしで賃貸VS購入を比較した場合、これが当然の答えになってしまいますね。
結局のところはどの前提で何を目的にするかによって賃貸VS購入の結論は変わります。
では、以下にそれぞれの目的に合わせて比較していきたいと思います。
①居住コストを抑える目的の場合
まず最初にお金の面での比較ですが、短期の月々支払いと一生涯の居住コストのどちらの側面から見ましても、都内で同じ広さ、同じ設備、同じ仕様の家に住むなら購入の方が断然お得です。
ちにみに、一戸建てとマンションでは一戸建ての方がさらにお得になります。
当社事務所のある江古田を例にあげますと、駅徒歩１０分の３LDK、９０㎡の３階建て車庫付き一戸建て住宅の売買価格はおよそ6,500万円あたりが相場になります。住宅ローン金利0.625%で計算しますと、月々の支払いは17万2,345円となり、固定資産税や修繕積立を月払いにした場合でも20万円を超えない支払いになります。
反面、賃貸戸建ての場合、同条件の建物であれば毎月の賃料は20万円は軽く超えます。おそらく25万円前後の賃料になろうかと思います。
さらに、賃貸は掛け捨てになりますので、転居した後に資産は残りませんが、購入の場合は土地建物が資産として残りますので、売却もできます。
郊外の場合は売却時の土地値下がりリスクが付きまといますが、都内においては賃料を掛け捨てる分ほどの値下がり（毎年240万円以上の値下がり）は、余程のこと（例えばリーマンショック級の事件）が起きた直後に売却しない限り考えにくいため、都内においてはやはり購入の方が強い結果になります。
購入時には諸費用が300～400万円ほど別途掛かりますが、生涯居住コストとして見た場合は住宅ローン減税などもありますので、それも考慮するとやはり購入の方が断然お得といえます。
②居住性を高める目的の場合
これもお金の話しとは切り離せない部分がありますが、仮に月々のお支払いの額を同じに設定した場合、建物の質は購入の方が良くなります。
都内の場合、売買されている物件の多くは新築もしくは中古をリノベーションして住まれることになりますので、新しい設備仕様の空間に住むことができます。
また、月々の支払いが同じに合わせると、居住面積も購入の方が広くなりますので、居住性の部分でも購入に軍配があがります。
月々の支払い額を合わせない場合には、賃貸でも質の高い物件はございますので、賃貸の方が居住性が良いというケースもあり得るかと思います。
③短期で居住する目的の場合
都内において賃貸VS購入の比較をした場合、賃貸の方がメリットが大きいのは短期での居住目的の場合です。
先ほどの物件を例にあげますと、購入の場合、賃貸の場合との差額として諸費用が300～400万円ほど掛かりますので、概ね3年以内に転居＆売却を選択される場合は賃貸の場合と比べてコストが多くかかってしまう可能性があります。
賃料の掛け捨て分よりも建物価値の下落分＋諸費用の方が高くなってしまうためです。
購入された住宅を短期間で手放す主な理由には、予想外の急な転勤や転職、離婚などがありますが、予め短期間での転居の予定や可能性がある場合には、購入を選択してしまうとデメリットの方が大きくなるかもしれません。
④会社から家賃手当てが出る場合
これはご相談の中でも結構よくあるケースですが、お勤め先から家賃補助が出るので賃料負担が少なくなり、住宅ローンより月額のお支払いが抑えられるということがあります。
この場合、短期的な月々の支払いだけで見ると購入よりも賃貸の方に軍配が上がります。
中期的に住まれる場合でも、購入の場合の値下がり額と同等以上の補助が出る場合、15～20年ほどはいい勝負をするかもしれません。
ただし、長期的なコストで考えた場合は、それでもやはり購入の方が勝ってしまうケースが多いため、これまで挙げた前提の中では一番判断が難しいところではあります。
ポイントは、その会社に勤めている間しか家賃補助が出ないので、退職後の住まいをどのように考えるかによって結果が変わる点です。
もし定年まで家賃手当てが出たとして、定年後は都心から離れた郊外の住まいにご夫婦だけで暮らしたい。との目的であれば、賃貸の方が有利になるかもしれません。
以上の比較から、やはり都内においては賃貸よりも購入の方がお得、有利になることが多いように思います。
このようにお話しすると、私自身が購入の方に誘導しようとしてしまっているのではないか？と、自分でも思ってしまう部分がありますが、都内で住むことを前提に比較をしますと、何度考えても「購入できる状況なら購入の方がお得」という結論に至ってしまいます。
その結論を下支えしているのは、「1％を大きく下回る住宅ローン金利」と「都内の居住用不動産の担保評価の高さ」に他なりません。
長くなってしまいましたが、都内においては住宅ローンの仕組みを活用して居住コストを抑えることができますので、これから転居をお考えの方は、是非一度購入のご検討をされてみてください。
